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2026년 건축사법•주택건설기준 규칙 핵심 요약: 명의대여 금지와 수해방지 기준 강화와 기계식 주차장 완화

aeh-note2025 — Tue, 21 Apr 2026 20:05:50 +0900

안녕하세요. 건축·주택 실무 정보를 가장 빠르고 정확하게
정리해 드리는 aeh-note입니다.

오늘은 2026년에 시행되는 건축사법과 주택건설기준
등에 관한 규칙의 주요 개정 내용을 변경 전/후로 비교
정리했습니다.

건축사사무소 운영자, 주택사업자, 설계사무소 관계자라면 반드시 저장해 두세요!

1. 건축사법 주요 개정 내용
(법률 제21478호, 2026.3.17. 공포)

시행일: 2026년 9월 18일
(제19조의 3은 2027년 3월 18일)

이번 개정의 핵심은 건축사 개인뿐만 아니라
‘건축사사무소‘ 명의에 대한 관리 책임을 대폭
강화한 점입니다.

제10조 (자격증의 명의대여 등의 금지)

• 변경 전

① 건축사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여
건축사업무를 수행하게 하거나 자격증을 빌려주어서는
아니 된다.

② 누구든지 다른 사람의 성명을 사용하여 건축사업무를
수행하거나 다른 사람의 건축사자격증을 빌려서는 아니
된다.

• 변경 후

① 건축사 또는 건축사사무소의 개설자는 다른 사람에게
자기의 성명 또는 건축사사무소의 명칭을 사용하여
건축사업무를 하게 하거나 자격증을 빌려주어서는
아니 된다.

② 누구든지 다른 사람의 성명 또는 건축사사무소의
명칭을 사용하여 건축사업무를 하거나 다른 사람의
건축사자격증을 빌려서는 아니 된다.
→ 건축사사무소 명칭까지 명의대여 금지 대상에 포함.

제12조 (유사명칭 사용 등의 금지)

• 변경 전

건축사가 아닌 사람은 건축사 또는 이와 비슷한 명칭을
사용하지 못한다.

• 변경 후

① 건축사가 아닌 사람은 건축사 또는 이와 비슷한 명칭을
사용하여서는 아니 되며, 건축사사무소의 개설자가 아닌
사람은 건축사사무소 또는 이와 비슷한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

② 건축사가 아닌 사람은 건축사업무를 수행한다는 표현을 하거나 표시를 하여서는 아니 되며, 건축사사무소의 개설자가 아닌 사람은 건축사업을 한다는 표현을 하거나 표시를
하여서는 아니 된다.

③ 건축사사무소의 개설자가 될 수 없는 사람은 건축사를
고용하거나 건축사와 공동으로 건축사사무소를 개설·운영
하여서는 아니 되며, 건축사 또한 이에 동조하여서는 아니
된다.
→ 건축사사무소 명칭, “건축사업무 수행” 표현,
부적격자 공동운영까지 전면 금지.

제19조의 3 (건축사의 업무범위 및 대가기준)

• 변경 전

공공발주사업 등에 한정.
민간은 “활용하거나 참고할 수 있다”

• 변경 후

공공·민간 모두 ”준용할 수 있다 “로 강화
→ 민간 발주사업에서도
     대가기준을 실질적으로 적용 가능.
     이는 건축 설계 및 감리의 적정한 품질을 보장하기
     위한 조치입니다.

벌칙 강화 (제39조의 2·제39조의 3)

명의대여, 유사명칭 사용, 부적격자 공동운영 →
1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 신설

2. 주택건설기준 등에 관한 규칙 주요 개정 내용
(국토교통부령 제1559호, 2026.1.30. 공포)

시행일: 공포한 날(2026.1.30.)부터

제6조의 2 (주차장의 구조 및 설비) – 기계식 주차장
설치 규제 완화

• 변경 전

상업·준주거지역 아파트형 주택에만 한정.

• 변경 후

공동주택 단지 내 주차공간 확보를 위해 오토발렛 주차장치가 포함된 기계식 주차장에 한정하여 기계식 주차장치를
설치할 수 있도록 규제를 완화. (제6조의 2 제1항 제3호)
사업계획승인권자가 “주거환경에 지장이 없다”라고
인정하면 설치 가능 (규제 대폭 완화)

제7조 (수해방지) – 비탈면과 건축물등과의 위치관계
기준 명확화

• 변경 전

건축물은 그 외곽 부분을 “비탈면의 윗가장자리 또는
아랫가장자리로부터” 당해 비탈면의 높이만큼 띄울 것.

• 변경 후

건축물은 그 외곽 부분을 “비탈면의 윗가장자리 또는
아랫가장자리 중 가까운 부분으로부터” 해당 비탈면의
높이만큼 띄울 것.

# 사진1. 수해방지를 위한 비탈면과 건축물 이격 거리
기준 (변경전•후)

3. 마무리하며

2026년 건축사법은 규제가 크게 강화되고(명의대여·
유사명칭 철저 금지), 주택건설기준은 실무 편의가
늘어나는 (오토발렛 주차장, 비탈면 기준 명확화)
해입니다.

특히 건축사사무소 운영자분들은 제10조·제12조를,
주택사업자분들은 제6조의 2·제7조를 꼭 숙지하세요.

더 궁금한 부분이나 실무 적용 사례가 있으시면
댓글로 남겨주세요!

“전기료 0원 집 짓는 법: 액티브 시스템 + ZEB•그린리모델링 혜택 총정리

aeh-note2025 — Sun, 19 Apr 2026 17:48:52 +0900

안녕하세요, 건축사의 시선으로 실무 기록을 남기는
aeh-note입니다.

[이전글] 보기
“비싸게 안 지어도 됩니다”: 건축사가 직접 지어보고 알려주는 가성비 패시브 4요소

지난 1부에서는 돈 안 드는 에너지 재테크, 즉 패시브(Passive) 4요소의 중요성을 말씀드렸습니다.

남향 배치와 두툼한 단열, 3중 유리만 제대로 갖춰도
집은 이미 '에너지를 잘 안 쓰는' 체질로 변하더라고요.

하지만 여기서 한 걸음 더 나아가면, 단순히 에너지를
아끼는 수준을 넘어 ‘에너지를 스스로 생산하는 집'을
만들 수 있습니다.

오늘은 그 핵심인 액티브(Active) 시스템과, 국가에서
건축주에게 주는 실질적인 혜택들을 정리해 보았습니다.

1. 전기료 고지서의 해방, '액티브 시스템'의 핵심

패시브 기술이 보온병처럼 열을 가두는 역할이라면, 액티브
시스템은 그 안에 뜨거운 물을 채워 넣는 장치예요.
가성비를 생각한다면 다음 두 가지만 기억하시면 됩니다.

① 태양광 발전: 우리 집 지붕 위의 발전소

가장 확실한 에너지 생산 수단입니다. 최근 태양광 패널의
효율은 많이 좋아졌고 설치 비용도 낮아졌어요.

• 실무 팁: 무조건 많이 설치하는 게 능사가 아닙니다.
   가족 월평균 전력 사용량을 분석해 3kW~5kW 정도로
   맞추면 회수 기간이 가장 빠릅니다. 정부 보조금을 적극
   활용하면 초기 부담을 크게 줄일 수 있어요.

# 사진 1. 주택 지붕 위 태양광 패널

      설명: 지붕 위에 있는 태양광 패널이 햇빛을
               잘 받고 있습니다. (태양광 발전)

② 폐열회수 환기장치(ERV): 숨 쉬는 집의 완성

패시브 하우스는 기밀성(바람이 새지 않음)이 생명인데,
창문을 열면 애써 데운 공기가 다 빠져나가죠. 이때 필요한 것이 ERV입니다. 밖으로 나가는 따뜻한 공기의 열을
회수해서 새로 들어오는 찬 공기에 전달해 줍니다.

• 효과: 미세먼지 걱정 없이 24시간 쾌적한 공기를 유지
   하면서 열 손실을  70~90%까지 막아줍니다.

# 사진 2. 폐열회수형 환기장치

사진 설명: 벽면 안쪽에는 ERV(환기장치)가 내부의 오염된
공기는 밖으로 보내고 외부의 신선한 공기를
들여오되 중간에서 열만 교환

2. 아는 만큼 환급받는 '그린리모델링 & ZEB' 혜택

많은 분이 "좋은 건 알겠는데 초기 비용이 너무 비싸다"라고
하십니다. 다행히 국가가 여러 지원책을 마련해 두었습니다. 이 혜택들만 잘 챙겨도 건축비 부담을 상당 부분 줄일 수
있어요.

① 그린리모델링 이자지원 사업 (기존 주택 대상)

노후 주택을 고쳐 에너지 성능을 30% 이상 개선하거나
취약계층일 경우, 공사비 대출 이자를 3% ~ 4%까지
지원해 줍니다. 사실상 이자 부담 없이 집을 고칠 수 있는
기회죠.

② 제로에너지건축물(ZEB) 인증 (신축 대상)

이제 신축은 선택이 아닌 필수입니다. ZEB 인증을 받으면
다음과 같은 파격적인 인센티브가 따라옵니다.

• 용적률 및 높이 제한 완화 (최대 15%): 땅의 가치를
   극대화할 수 있습니다. 남들보다 한 층 더 올릴 수도
   있다는 뜻이죠.

• 세제 혜택: 취득세와 재산세를 최대 15%까지
   감면받습니다. 수백만 원에서 수천만 원에 달하는
   세금을 아끼는 가장 똑똑한 방법입니다.
    (단, 지자체 조례에 따라 다를 수 있으니 반드시 사전
     확인이 필요합니다.)

3. 자원 순환 및 수자원 관리

물과 쓰레기를 줄이는 것도 친환경 주택의 중요한 부분
입니다.

• 빗물 저집 시스템: 지붕에서 내려오는 빗물을 모아 조경
용수나 청소용 수로 재활용합니다.

• 절수형 기기: 절수형 수전과 변기를 설치하여 수돗물
사용량을 줄일 수 있습니다.

4. 건축주가 반드시 명심해야 할 ‘우선순위‘

상담을 하다 보면 순서가 뒤바뀐 분들을 자주 봅니다.
화려한 인테리어나 값비싼 가전에 돈을 쓰면서, 정작
집의 뼈대인 단열과 창호에는 소홀한 경우가 많아요.

저는 항상 이렇게 말씀드립니다. 인테리어는 살다 보면
바꿀 수 있지만, 벽체 속의 단열재와 창호, 지중 배관은
집을 부수기 전까지는 바꾸기 어렵습니다.

• 1단계: 1부에서 강조한 패시브 요소를 완벽히
               시공한다. (기본 체급 강화)

• 2단계: 예산에 맞춰 태양광과 환기 시스템을
               추가한다. (에너지 자급자족)

• 3단계: 국가 인증을 받아 세금을 아끼고 용적률
              혜택을 누린다. (자산 가치 상승)

5. 맺음말: 집은 단순한 거주 공간이 아닌 '투자'입니다

"비싸게 안 지어도 됩니다"라는 말의 진의는 ‘불필요한
  장식보다는 성능에 집중하자'는 것입니다.

  기본 성능이 탄탄한 패시브 요소로 에너지 효율을 잡고,
  액티브 시스템으로 에너지를 생산하며, 인증 제도를 통해
  세제 혜택까지 챙긴다면 가장 똑똑하고 경제적인 내 집
  마련이 가능합니다.

다음 편에서는 제로에너지건축물(ZEB) 기본 개념 &
      등급 기준을 좀 더 다뤄보겠습니다.

다가구 주택 양성화의 역설: ‘합법’이 ‘세금 폭탄‘으로 돌아오는 이유

aeh-note2025 — Sun, 12 Apr 2026 19:00:23 +0900

안녕하세요! 오늘은 다가구 주택을 소유하신 분들이라면
반드시 알고 계셔야 할, 하지만 의외로 많은 분이 간과하여 수억 원의 세금을 물게 되는 ‘양성화의 함정'에 대해 심도
있게 다뤄보려 합니다.

1. 다가구 주택의 법적 정의와 ‘3층‘의 의미

먼저 기초적인 개념부터 짚어봅시다. 건축법상 다가구
주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하여야 합니다.
보통 1층 필로티 주차장 제외하고 2, 3, 4층을 주택으로
사용한다면 이는 전형적인 다가구 주택입니다.

세법상으로도 다가구 주택은 요건을 충족할 경우 건물
전체를 ’하나의 주택’으로 보아, 1세대 1주택 비과세 혜택을
받을 수 있는 매우 유리한 구조입니다.

2. 불법 건축물 양성화, 무엇이 문제인가?

오래된 다가구 주택 중에는 옥탑방을 주거용으로 개조
하거나, 1층 근린생활시설(상가)을 주택으로 전용하여
사용하는 경우가 많습니다. 이때 정부에서 한시적으로
시행하는 ’2026년 불법 건축물 양성화‘ 조치를 통해
이를 공부상 주택으로 등재하려는 분들이 계십니다.

문제는 여기서 시작됩니다. 3층이었던 다가구 주택이
양성화를 통해 주거용 층수가 4개 층이 되는 순간, 이
건물은 더 이상 건축법 및 세법상 ‘다가구 주택‘이 아닌
’다세대 주택(공동주택)’으로 간주될 가능성이 매우
커집니다.

• 참고: 층수뿐만 아니라 양성화로 인해 주거 면적의
합계가 660m2(약 200평)를 초과하게 되어도
다가구 주택 요건을 상실하므로 주의해야합니다.

• 불법건축물 양성화 사례 ~ 다가구 주택

#사진1. 불법 양성화 ~ 사례1: 옥탑을 주거로 사용

     사례1 요약: 원래 3개층인 다가구 주택에서 옥탑방을
     주거용으로 양성화하면 주택 층수가 4개 층이 되어,
     세법상 ‘다세대 주택‘으로 분류됩니다.

#사진2. 불법 양성화 ~ 사례2: 1층 근생을 주거로 사용

   사례2 요약: 1층 근생시설을 주거용으로 양성화 할 경우,
   필로티 주차장이 있더라도 주거용으로 사용하는 층이
    4개가 되어 비과세 혜택을 잃게 되고, 1세대 1주택
    비과세 혜택이 즉시 사라질 수 있으니 꼭 전문가와
    상의하세요!

3. 세법상 ‘다세대‘전환의 무서운 결과

건축물대장상으로는 여전히 다가구일지라도, 실질과세
원칙에 따라 세무당국은 실제 사용 현황을 기준으로 판단
합니다. 층수 제한(3층)을 넘었기 때문입니다. 이렇게 되면
다음과 같은 세금 폭탄이 발생합니다.

• 1세대 1주택 비과세 탈락: 건물 전체를 한 채로 보던
   혜택이 사라집니다. 이제 각 가구(예: 8가구)를 개별
   주택으로 보아, 소유주는 순식간에 8주택자가 됩니다.

• 다주택자 양도세 중과: 비과세는 커녕 다주택자로서 높은
   세율의 양도소득세가 부과됩니다. 장기보유특별공제
   혜택도 받지 못할 수 있습니다.

• 소급 적용의 공포: 양도 시점에 이 사실이 발견되면 그동안
   누리려 했던 모든 세제 혜택이 취소되고, 수억 원에 달하는
   양도세를 일시에  납부해야 하는 상황이 벌어집니다.

4. 결론: 양성화 전 반드시 ‘세무 상담‘부터!

불법 건축물을 합법화하여 재산권을 떳떳하게 행사하는
것은 좋은 일입니다. 하지만 건축법상의 합법화가 세법상의
치명적인 불이익을 초래할 수 있다는 점을 반드시 명심해야
합니다.

특히 다가구 주택 소유자라면 양성화를 신청하기 전, 반드시
전문 세무사와 상담하여 ‘양성화이후 변동될 주택 수’와
‘그에 따른 예상 양도소득세‘를 먼저 계산해 보시기 바랍니다.  소탐대실(小貪大失)의 우를 범하지 않는 현명한 자산
관리가 필요합니다.

• 참고 사항: 위 내용은 일반적인 법리 해석을 바탕으로
   작성되었습니다. 개별 사례에 따라 법적 해석이 달라질 수
   있으므로 실제 양성화 및 매매 진행 시에는 반드시
   공인회계사나 세무사의 자문을 받으시기 바랍니다.

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aeh-note2025 — Sat, 11 Apr 2026 16:32:58 +0900

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aeh-note2025 — Sat, 11 Apr 2026 16:20:15 +0900

안녕하세요! aeh-note2025 블로그를 방문해 주셔서 감사합니다.

저는 20년 이상 건축사사무소에서 실무를 담당하며, 현장 중심의 건축 프로젝트를

진행해온 건축사입니다. 신축, 증축, 리모델링, 대수선, 현장 공사감리, 도시설계,

건축물 유지관리 등 다양한 프로젝트를 진행해 오면서 현장에서 부딪히며 쌓은

경험을 바탕으로 이 블로그를 운영하고 있습니다.

단순한 법령 요약이 아닌, "현장에서 바로 사용할 수 있는 실무 해석"을 목표로

합니다. 복잡한 건축 법령을 건축사 관점으로 풀어드리고, 실제 사례와 함께

실무 팁을 정리하는 공간입니다.

이 블로그를 통해 건축사 동료분들, 건설·부동산 업계 종사자분들, 그리고

리모델링을 고민하시는 분들에게 조금이라도 도움이 되는 정보를 제공하고

싶습니다.

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서울 한복판에 나무 아파트가? 국내 첫 목조 브랜드 ‘커먼즈‘의 혁신과 경제성 분석

aeh-note2025 — Fri, 3 Apr 2026 19:14:50 +0900

이 글은 대한경제 2026년 3월 30일자 보도를 바탕으로
정리•분석한 내용입니다.

최근 주거 시장의 화두는 단연 ‘친환경‘과 ‘지속 가능성‘
입니다. 하지만 우리에게 익숙한 아파트는 대부분 차가운
회색 콘크리트 구조물이었죠. 그런데 최근 성북구 종암동
에서 이 고정관념을 완전히 깨는 놀라운 소식이 전해졌습
니다. 바로 국내 최초의 목조 아파트 브랜드인 ‘커먼즈
(Commons)’가 그 주인공입니다.

1. 대형 건설사 브랜드가 아닌, 주민의 손에서
태어난 ‘커먼즈’

이번 프로젝트가 더욱 주목받는 이유는 대형 건설사의
브랜드에 의존하지 않고, 개운산마을 가로주택정비사업
조합이 직접 자체 브랜드를 개발했다는 점입니다.
‘커먼즈‘는 공유지 또는 공동 자산을 뜻하는 개념으로,
아파트를 단순한 사유 재산의 집합체가 아닌 주민들이
함께 운영하고 책임지는 공동의 공간으로 재정의하겠다는
철학을 담고 있습니다. 서울 성북구 종암동 일대에 지하3층
~지상20층, 총 130가구 규모로 조성되며 이 중 18가구가
국내 최초의 목조 아파트로 건립될 예정입니다.

2. 나무로 고층 건물을? 핵심은 ‘CLT 공법’

“나무로 아파트를 지으면 불에 취약하거나 약하지 않을까?”
라는 걱정이 들 수도 있습니다. 하지만 커먼즈 아파트에
적용된 CLT(Cross Laminated Timber, 구조용 직교
적층재) 공법은 이런 편견을 완전히 뒤집습나다. CLT는
나무를 서로 엇갈리게 겹쳐 압축한 공학 목재로, 강도가
철의 2배, 콘크리트의 9배에 달할 정도로 튼튼합니다.

유럽의 엔지니어링 기업 스웨코(Sweco)와 세계 최대
목재 기업 스토라엔소(Stora Enso)의 기술력이 더해진
이 공법은 화재 시 겉면이 탄화되면서 내부를 보호하는
성질이 있어 내화 성능이 우수하고, 지진 발생 시 진동을
흡수하는 능력이 뛰어납니다. 기사에 따르면 목조 구조의
평균 수명은 약 58년으로, 기존 콘크리트(22년)보다
두 배 이상 길어 자산 가치를 오래 보존할 수 있습니다.

3. 안전과 효율을 다 잡은 ‘하이브리드 설계‘

“전부 나무면 위험하지 않을까?”라는 걱정은 접어두셔도
좋습니다. 커먼즈 아파트는 “하이브리드 구조”를
채택했습니다.

• 코어(Core) 및 공용부분(철근 콘크리트): 건물의 중심축
   인 엘리베이터 홀, 계단실 등은 기존처럼 철근콘크리트
   (RC)로 지어 건물의 수직 하중을 견디고 대피 통로로서의
   내화 성능을 완벽히 확보하기 위함입니다.

• 주거공간(목조): 우리가 실제로 생활하는 방과 거실등
   전용면적은 CLT 목재로 구성됩니다. 이를 통해 나무가
   주는 따뜻한 질감과 친환경성, 층간소음 저감 효과를
   온전히 누릴 수 있게 됩니다.

저는 이 하이브리드 방식이 정말 영리하다고 생각합니다.
안전은 철저히 지키면서도 나무의 장점을 최대한 살린,
현실적인 선택이거든요.

4. 글로벌 트렌드: 캐나다와 노르웨이의
‘나무 빌딩‘ 경쟁

종암동 커먼즈 아파트의 시도는 단순한 실험이 아닙니다.
이미 해외에서는 목조 건축이 지구를 구하는 가장 똑똑하고
세련된 방식으로 각광받고 있으며, 북미와 유럽을 중심으로 세계 최고층 나무 빌딩 타이틀 경쟁이 치열합니다.

(1) 캐나다 ‘브록 커먼즈(Brock Commons)’: 표준적
하이브리드

캐나다 벤쿠버 UBC 대학 내 위치한 ‘브록 커먼즈
(Brock Commons)’ 기숙사입니다. 코어는 콘크리트,
나머지는 CLT 목재로 짓는 하이브리드 구조를 통해
18층 높이의 이 건물은 콘크리트 구조라면 1년 이상
걸릴 골조 공사를 단 70일 만에 끝내며 압도적인 공기
단축 효과를 입증했습니다.

# 해외 사례 사진1. 캐나다 ‘브록 커먼즈‘

캐나다 벤쿠버에 위치한 UBC(브리티시컬럼비아 대학)의
‘브록 커먼즈‘: 18층 높이의 하이브리드 목조 빌딩으로,
완공 당시 세계에서 가장 높은 건축물로서 화제가 되었습니다. 프리패브 공법을 통해 탄소 배출을 획기적으로 줄인
모범 사례입니다.

(2) 노르웨이 ‘미에스토르네‘: 세계 최고층의 지혜

높이 85.4m로 현존하는 세계 최고층 목조 빌딩인
노르웨이의 ‘미에스토르네‘는 더욱 흥미롭습니다. 이
건물은 기둥과 골조를 모두 나무(Glulam)로 세운 순수
목조 건축의 정점을 보여주지만, 아주 독특한 설계가
숨어 있습니다.

보통 무거운 재료를 아래에 둘 것 같지만, 이 건물은
상부층(12~18층) 바닥에만 의도적으로 무거운 콘크리트
슬래브를 사용했습니다. 이유는 건물이 너무 높고 가벼워
바람에 흔들릴 수 있기 때문입니다. 상부에 무게추 역할을
하는 콘크리트를 배치해 흔들림을 잡아 거주자의 쾌적함을
극대화한 것입니다. 목조 건축이 얼마나 정교한 공학의
산물인지 보여주는 대목입니다.

캐나다의 효율성과 노르웨이의 상징성은 목조 건축이
단순한 주거 대안을 넘어, 도시의 스카이라인을 따뜻하게
바꿀 수 있는 ‘현실적인 미래’임을 명확히 보여줍니다.

# 해외 사례 사진2. 노르웨이 ‘미에스토르네‘

노르웨이 브루문달의 ‘미에스토르네’: 무려 85.4m(18층)에
달하는 이 건물은 세계에서 가장 높은 목조 빌딩으로 공식
인증받았습니다. 구조재로 구조용 집성재(Glulam)를 사용
하여 목재의 놀라운 한계를 보여준 상징적인 건축물입니다.

5. 층간소음 해결과 압도적인 친환경 성과

목조 아파트의 또 다른 매력은 바로 주거 삶의 질입니다.
목조는 콘크리트 대비 무게가 10분의 1 수준으로 가벼워
고층 건축에 유리하며, 진동 흡수력이 좋아 아파트의
고질적인 문제인 층간소음 저감 효과가 탁월합니다.

또한, 환경적인 측면에서도 독보적입니다. 목조 구조를
적용할 경우 기존 방식 대비 탄소 배출량을 약 80% 가량
절감할 수 있는데, 이번 개운산마을 18가구 조성만으로도
30년생 소나무 52만 그루가 1년간 흡수하는 양과 맞먹는
이산화탄소 절감 효과(4,068t 규모)를 기대할 수 있다고
합니다. 이는 단순한 주거 공간을 넘어 지구를 살리는
‘도심 속 거대한 나무’ 역할을 하게 되는 셈입니다.

6. 현실적인 질문: 목조 아파트, 과연 경제성이
있을까?

많은 분이 가장 궁금해하시는 지점은 역시 ‘비용‘일
것입니다. 사실 현재 시점에서 목조 아파트는 일반 철근
콘크리트(RC) 구조보다 초기 건축비가 다소 높게 형성되어
있습니다. 고도의 공학 목재인 CLT를 수입하거나 특수
가공해야 하고, 아직 국내에 대규모 공급망이 완전히
갖춰지지 않았기 때문입니다. 하지만 장기적인 관점에서의
경제성은 이야기가 달라집니다.

• 공기 단축을 통한 비용 절감: 목조 공법은 공장에서 미리
   부재를 제작해 현장에서 조립하는 ‘프리패브(Prefab)’
   방식이 가능합니다. 이는 전체 공사 기간을 획기적으로
   단축시켜 인건비와 금융 비용을 줄이는 효과를
   가져옵니다.

• 압도적인 수명과 유지보수: 목조 구조의 수명은 콘크리트
   보다 2배 이상 깁니다. 건물을 한 번 지어 훨씬 오래 사용할
   수 있다는 점은 재건축 주기를 늦춰 장기적인 자산 가치를
   보존해 줍니다.

• 에너지 효율과 관리비 절감: 나무는 천연 단열재입니다.
   콘크리트보다 단열 성능이 훨씬 뛰어나 냉난방 에너지
   소비를 크게 줄여주므로, 입주자 입장에서는 매달 나가는
   관리비에서 실질적인 이득을 얻게 됩니다.

• 미래 탄소세 대비: 앞으로 건축물에 대한 탄소 배출 규제가
   강화될 경우, 탄소 저감 효과가 큰 목조 건축은 규제 비용
   면에서 훨씬 유리한 고지를 점할 수 있습니다.

7. 결론: 주거 문화의 새로운 이정표

결국 종암동 커먼즈 아파트의 가치는 ‘지금 당장의 건축비‘가
아닌 미래 주거 가치와 효율에서 답을 찾아야 합니다.
초기 비용의 허들을 넘어서는 이러한 시도가 쌓여야 공법이
대중화되고, 결과적으로 전체 건축 단가도 낮아지는 선순환
이 일어날 것입니다.

내년 준공을 앞둔 이 도전적인 프로젝트가 성공한다면,
우리는 더 이상 콘크리트 숲이 아닌 따뜻한 나무의 온기를
품은 도심 주거지를 더 많이 만나게 될 것입니다.

저는 그날이 정말 기대됩니다.

[참고 및 발췌 정보]

• 보도 출처: 대한경제  2026-03-30 (월) 016면
   ”국내 첫 목조브랜드 ‘커먼즈 아파트’ 떴다“
   (김 민수 기자)

• 해외 사례: 캐나다 UBC 브록 커먼즈
   (Brock Commons) 하이브리드 목조 빌딩 사례,
   노르웨이 미에스토르네 설계 분석 자료

에너지 예산의 구조적 대이동: 그린 리모델링이 주도하는 건설 시장의 미래

aeh-note2025 — Wed, 1 Apr 2026 15:27:17 +0900

최근 정부가 발표한 ‘2027년 예산안 편성 지침’은 국내
건설 및 에너지 산업의 판도를 뒤흔드는 중대한 선언을
담고 있습니다. 지난 수십 년간 이어져 온 화석연료 중심
보조금 체계를 과감히 정리하고, 그 재원을 그린 리모델링과
신재생 에너지 인프라로 전격 투입한다는 점입니다.

오늘은 대한경제(2026.3.31) 보도를 바탕으로, 우리 주거
환경과 건축 시장이 맞이할 변화를 건축 실무 관점에서
분석해 보겠습니다.

1. 연탄 보조금의 종말, 재생 에너지로의 재투자

정부는 그동안 서민 난방 지원 명목으로 유지해 온 연탄 생산
보조금을 단계적으로 폐지하기로 했습니다. 이는 단순한
예산 절감이 아닙니다. 국내 유일의 석탄 생산 기업인
대한석탄공사의 해산까지 검토되는 상황은, 화석연료
시대의 마침표를 명확히 찍고 있다는 강한 신호로 읽힙니다.

감축된 재원은 NDC(국가 온실가스 감축 목표) 달성을
위한 재생에너지 인프라 구축과 분산형 전력망 확충에
집중 투입될 예정입니다. 이는 에너지 공급의 패러다임이
중앙 집중형 화석연료에서 분산형 친환경 에너지로 완전히
이동하고 있음을 보여줍니다.

2. 신축 중심에서 ‘개조‘와 ’개량’으로의 대전환

건축 실무자와 예비 건축주들이 가장 주목해야 할 대목은
바로 그린 리모델링의 전면 부상입니다. 기획예산처는
이번 지침을 통해 노후 건축물의 단열 성능 개선, 고효율
창호 교체, 신재생 에너지 설비 부착등을 핵심 투자 방향
으로 설정했습니다.

그동안 건설 시장은 ’새로 짓는 것(신축)‘에만 매몰되어
있었습니다. 그러나 이제는 기존 건물을 어떻게 업그레이드
하느냐가 시장의 주류가 될 전망입니다.
이는 패시브하우스나 고효율 단열 기준이 신축뿐만 아니라,
우리가 이미 살고 있는 수많은 노후 주택에도 필수적으로
적용되어야 함을 의미합니다.

건축 실무적으로 볼 때, 건물의 뼈대를 유지한 채 에너지
성능을 극대화하는 기술력이 향후 건설 시장의 핵심
경쟁력이 될 것입니다.

3. 주민 참여형 ‘햇빛소득마을’과 지방 소멸 대응

이번 정책에는 ‘햇빛소득마을’ 조성 사업의 신규 확대 방침도
포함됐습니다. 이는 농촌이나 지방의 소규모 부지를 활용해
국민 주도의 태양광 발전소를 설치하고, 발생하는 에너지
수익을 주민들에게 직접 돌려주는 구조입니다.

탄소 중립이라는 거시적 목표와 지방 소멸 대응이라는
사회적 과제를 동시에 해결하려는 전략적 접근입니다.
단순히 주거 공간을 넘어, 에너지를 직접 생산하고
수익을 창출하는 자산형 인프라로 주거 공간이 진화하는
시대를 예고하고 있습니다.

4. 시장의 불확실과 실무적 과제

물론 장밋빛 전망만 있는 것은 아닙니다. 정책이 현장에서
성공적으로 안착하려면 몇 가지 과제가 선결되어야 합니다.

첫째, 소규모 그린 리모델링 사업의 구조적 수익성 확보
입니다. 개별 가구 단위 공사는 규모가 작아 건설사
입장에서 채산성이 낮을 수밖에 없습니다. 이를 보완할
제도적 장치(이자 지원, 세제 혜택)가 뒷받침되어야
시장이 살아날 수 있습니다.

둘째, 늘어나는 재생에너지를 수용할 계통 연계 인프라의
조속한 확충입니다. 아무리 좋은 에너지를 생산해도 전달할
‘길’이 부족하면 정책 효과는 반감될 수밖에 없습니다.

(참고: 최근 국토교통부는 2026년 민간 건축물 그린
  리모델링 이자지원 사업을 재개하며, 이자 지원율을
  최대 5.5%까지 확대하고 대형 비주거 건축물 한도를
  200억 원으로 대폭 늘렸습니다. 이는 민간 참여를
  유도하기 위한 실질적 조치로 평가됩니다.)

5. 결론: 주거 가치의 기준이 버뀐다

이제 집의 가치는 얼마나 화려한 마감재를 썼느냐가
아니라, 얼마나 적은 에너지로 쾌적함을 유지 하느냐로
결정되는 시대가 옵니다.

정부의 에너지 예산 대이동은 이러한 변화를 가속화하는
기폭제가 될 것입니다. 이 글을 통해 살펴본 것처럼,
변화하는 정책 흐름을 읽고 선제적으로 단열과 에너지
효율에 투자하는 것이 미래 건축의 정답이 아닐까
생각합니다.

(본 글은 2026년 3월 31일 대한경제 최지희 기자가 보도한
“[李 정부, 첫 예산 지침] ④ 그린 리모델링 확대…에너지
건설시장 판 바뀐다” 기사를 바탕으로 작성되었습니다.

기사의 주요 사실을 참고하여 건축 실무 관점에서 재구성·
분석·의견을 추가한 것입니다. 원문 전문은 대한경제
또는 포털 뉴스에서 확인하시기 바랍니다.)

2025-2026 장애인등편의법 시행령 개정 안내: 소규모 시설 면적 합산 및 설치 기준 변경

aeh-note2025 — Tue, 31 Mar 2026 22:12:03 +0900

2022.5.1 개정 + 2025년 추가 개정 전후 비교
(한국장애인개발원 2026.2.2 안내문)

안녕하세요! 오늘은 장애인 편의시설 관련 법규를 정리해
드립니다. 한국장애인개발원이 2026년 2월2일에 배포한
[장애인등편의법 시행령 별표1 비고 규정 해설] 자료를
바탕으로 소규모 근린생활시설의 편의시설 설치 의무를
변경 전•후 비교하면서 정리했습니다.

건축허가 받으시는 분, 인테리어 업체, 지자체 담당자분들께
실무적으로 도움이 되었으면 합니다.

[1. 핵심: 시행령 별표1 ‘비고‘ 규정의 의미 (가장 중요한
      부분)-면적 계산 방식의 변화: “단독에서 합산으로”]

가장 먼저 이해해야 할 변화는 면적을 따질 때 개별 건물이
아닌 ‘대지 내 합산’ 방식을 도입했다는 것입니다.

1) 무엇이 변했나? (변경 전•후 비교)

• 변경 전: 증축하거나 새로 짓는 ’당해 건물‘의 면적만
   가지고 설치 여부를 판단했습니다.

• 변경 후: 동일한 대지 안에 같은 용도의 시설이 있다면,
   기존 면적 + 새 면적을 모두 합쳐서 기준 면적을 넘는지
   확인합니다.

# 사진1. 적용 예시: 면적 합산 도면
              (A동 20m2 + B동 30m2 그림)

• 설명: 그림처럼 기존 A동에 일반음식점이 20m2가 있는
   상황에서 일반음식점이 30m2가 포함된 B동을 별동으로
   증축하면, 합계가 50m2가 되어 새 건물 B동은 의무 설치
   대상이 됩니다.

2) 주요 합산 기준 면적

• 합계 50m2 이상 시 의무:
   가목(1)  슈퍼마켓, 일용품의 소매점
   가목(2)  휴게음식점, 제과점
   가목(3)  이용원, 미용원
   나목(1)  일반음식점

• 합계 100m2 이상 시 의무:
   가목(8)  의원, 치과의원, 한의원, 조산원, 산후조리원

• 합계 300m2 이상 시 의무:
   가목(4)  목욕장

[2. 적용 예시 4가지 (변경 전•후 상황 비교)]

• 시설용도: 일반음식점(50m2이상 ~ 300m2미만)

• 건축행위: 별동증축

• 별동 증축 (예시 1,2,3): 기존 건물(A동)과 새로 짓는
   건물(B동)의 면적을 합산하여 적용합니다. 따라서
   합산 면적이 50m2이상이 되면 증축되는 B동은
   편의시설 설치 대상에 해당됩니다.

• 수직 증축 (예시 4): 동일 건축물 내에서 층수를 올리는
   경우(수직증축)는 면적을 합산하지 않습니다.


[3. 시설별 상세 기준과 범위의 확대]

1) 시행 시기: 2025년 9월 20일을 주목하세요

• 2025.03.20. 시행: 연면적 2,000m2 이상
   대형 건축물 내 시설

• 2025.09.20. 시행: 연면적 2,000m2 미만
   소규모 건축물까지 전면 확대 적용

2) 범위 확대의 핵심 시설 (표 1,2,3 내용 요약)

#사진2. 소규모 근린생활시설 개정에 따른 시행일별
              건축행위 적용 안내

(“표가 잘 보이지 않으시는 분은 이미지를 클릭하여
    확대해 보세요”)

사진 : 표1

사진 : 표 2

사진 : 표 3

[4. 범위 확대시 ‘필수 설치 3종 세트‘]

법적 적용 범위가 확대되면서, 대상이 된 소규모 시설들은
다음 3가지를 반드시 설치해야 합니다.

1) 주출입구 접근로: 대지 경계(도로)에서 건물 입구까지
    휠체어가 올 수 있는 통로

2) 주출입구 높이차이 제거: 입구의 문턱을 없애거나
     경사로를 설치하는 것

3) 출입구(문): 장애인이 스스로 통과할 수 있는 유효 폭을
     확보한 문

[5. 실무자 주의사항: “수직 증축은 제외”]

이번 개정안에서 실무적으로 가장 중요한 예외 규정입니다.

• 동일한 건물 내에서 층을 높이는 ‘수직 증축‘의 경우에는
   이 면적 합산 규정이 적용되지 않습니다.

#사진3. 수직 증축 경우 편의시설 설치 대상 제외 사례

• 설명: 기존 A동 1층에 일반음식점이 20m2가 있는
   상황에서 동일한 A동 3층에 일반음식점 30m2를
   “수직증축”하는 경우는 편의시설 설치 대상에서 제외

   [6. 마치며: 건축주의 대응 전략]

이제는 ‘우리 가게는 작으니까 상관없겠지’라는 생각이
통하지 않습니다. 특히 2025년 9월부터는 소규모
학원이나 식당도 용도변경 시 턱을 없애는 등 접근성을
확보해야만 허가가 가능해집니다.

설계 단계부터 전체 합산 면적을 꼼꼼히 계산하여 인허가
과정에서 낭패를 보지 않도록 대비하시기 바랍니다.

참고 자료
한국장애인개발원
[장애인등편의법 시행령 별표1 비고 규정 해설] (2026.2.2)

2026년 2월 건축법 개정 안내: 생활숙박시설•승강기탑•공사감리자 핵심 4가지 정리 (2월27일부터 시행)

aeh-note2025 — Mon, 30 Mar 2026 17:16:51 +0900

안녕하세요. 오늘은 건축 현장에서 실무를 담당하시는
분들과 내 집 짓기를 꿈꾸시는 예비 건축주분들께 매우
중요한 소식을 알려드립니다. 서울특별시건축사회에서
공지한 건축법 및 관련 법령 개정 및 시행에 관한 핵심
내용을 정리해 드립니다. 이번 개정안은 2026년 2월
27일부터 시행되며, 설계와 시공 과정에서 놓치면 안
될 실무적인 내용입니다.

[1. 주요 개정 내용 한눈에 보기]

• 건축법: 생활숙박시설 건축허가 시 사용승인 요건
   사전 안내 의무화, 사용승인 조건 강화

• 건축법 시행령: 소규모 건축물 공사감리자 지정 기준
   조정(10년에서 5년으로), 장애인 승강기탑 높이•층수
   산정 기준 대폭 완화

• 건축법 시행규칙: 생활숙박시설 사용승인 관련 서류
   규정, 집합건물 공용부분 변경 신고 완화

[2. 항목별 상세 설명]

1. 생활숙박시설 관련 규제 강화 (건축법 제11조, 제22조)
• 사전 안내 의무화(제11조)
허가권자가 생활숙박시설에 대해 건축허가를 할 때, 허가를
받는 자에게 사용승인 요건을 미리 알려주어야 합니다.

• 사용승인 조건 강화(제22조)
가장 핵심적인 부분은 사용승인 단계입니다. 이제는
분양계약이 숙박업 신고 시설 및 설비 기준에 적합한
경우에만 해주도록 했습니다. 이는 생활숙박시설이
건축물 본래 용도대로 사용되지 않아 발생하는 분양
피해와 민원을 사전에 방지하기 위한 조치로 보입니다.

• 증빙 서류 제출 규정 신설(시행규칙 제8조)
이번 개정에서 주목할 점은 사용승인 신청시 제출해야
하는 서류가 구체화되었다는 것입니다. 허가권자가
안내한 사용승인 요건을 충족했음을 증명하는 서류를
반드시 제출해야 하며, 이를 통해 행정 절차의 투명성이
높아졌습니다.

2. 소규모 건축물 공사감리자 지정 기준 조정
    (건축법 시행령 제19조의2제7항)
기존에는 건축주의 공사감리자 지정 신청일로부터 최근
10년간 설계공모 당선 실적이 있는 건축사가 소규모
건축물이나 주택을 설계한 경우, 허가권자가 해당 건축사를
공사감리자로 지정할 수 있었습니다. 이번 개정으로
그 기간이 최근 5년으로 단축되었습니다.

3. 장애인용 승강기탑 높이 및 층수 산정 기준 완화
    (건축법 시행령 제119조제1항 제5호다목 • 라목
      및 같은 항 제9호)
    이제 ‘층수‘와 ’높이’에서 완전히 제외됩니다.
가장 눈에 띄는 변화는 건축물의 높이 및 층수 산정 기준
완화입니다. 기존에 높이 12미터 이하인 장애인용
승강기탑의 경우, 그 수평투영면적 합계가 건축면적의
8분의 1이하일 때만 높이와 층수 산정에서 제외해
주었습니다.

하지만 이번 개정으로 면적 제한 규정이 삭제되었습니다.
이제는 승강기탑의 수평투영면적과 관계없이 건축물의
높이와 층수에 산입하지 않게 됩니다. 이는 장애인
편의시설 설치에 따른 건축물 설계상의 제약을 크게
줄여주는 실질적인 완화 조치입니다.

4. 집합건물 공용부분 변경 신고 완화
     (건축법 시행규칙 제13조)
집합건물의 공용부분을 변경하는 가설건축물 축조 신고 시,
기존에는 다른 사람 소유 대지인 경우 대지 사용승낙서를
첨부해야 했으나, 이제는 구분소유자 및 의결권 3분의 2
이상의 결의를 증명하는 서류로 갈음할 수 있게되어
절차가 편리해졌습니다.

사진1. 서울특별시건축사회 공문(1페이지)

사진 : 서울특별시건축사회 건축팀-201(2026.3.3) 공문 1페이지

사진2. 서울특별시건축사회 공문(2페이지)

사진 : 서울특별시건축사회 건축팀-201(2026.3.3) 공문 2페이지

[3. 마무리]
이번 2026년 건축법 개정안은 설계의 자율성을 높여주는
완화책(승강기탑)과 사용자 권익 보호를 위한 강화책
(생활숙박시설)이 공존하고 있습니다. 특히 건축주
입장에서는 승강기 면적 규제 완화가 설계 효율성을 높일
기회가 될 것입니다.

건축 관련 업무를 하시는 모든 분들께 도움이 되시길
바랍니다. 추가 질문이나 궁금하신 사항이 있으면
언제든 댓글 남겨주세요.

본 글은 서울특별시건축사회 공문을 기반으로
작성되었습니다.