2026년 불법건축물 양성화 특별법 2편 : 가림막 지붕 및 보일러실 특례와 165m2, 330m2 면적 기준 정리

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        [2026년 불법건축물 양성화 특별법 총정리] 대상,조건,신청 방법 안내
      

안녕하세요! 이전 글에서 2026년 시행 예정인 불법건축물
양성화의 기본 조건들을 살펴보았습니다.
오늘은 많은 분이 궁금해하시는 전국 공통 적용 여부와
더불어, 내 집의 가치를 결정짓는 ‘상시 면적 제외 특례’의
구체적인 설치 기준을 중심으로 보완 내용을 상세히
정리해 드립니다.



[ 1. 1년 한정 ‘양성화’ vs 기한 없는 ‘상시 특례‘ ]
이번 정책의 핵심은 구제 방식이 두 가지 트랙으로
나뉜다는 점입니다.

• 한시적 특별법(양성화) : 주거용 건축물 전체를 합법화해
   주는 조치로, 법 시행후 딱 1년 동안만 신청을 받습니다.

   👉 자세한 대상 기준은 본문 맨 상단의 [이전 글] 링크를
         확인해 주세요.


• 상시 면적 산정 특례 : 비가림지붕 및 보일러실
   노후 주택의 외부 계단 • 옥상 등에 설치되는 비가림
   시설과 단독/다가구/다세대주택의 보일러실에 대해
   층수나 면적 산정을 제외하는 특례를 신설,
  ‘건축법 시행령‘ 자체를 개정하여 앞으로
   기한 제한 없이 상시로 면적 산정에서 제외해 줍니다.
   즉, 법 개정 이후에는 언제든 해당 시설물을 설치해도
   불법 증축이 되지 않는 ‘영구적’ 혜택입니다.



# 사진1. 외부계단 비가림 지붕 사진

# 사진2. 옥상 비가림 지붕 사진
              옥상 누수 방지를 위해 설치한 비가림 시설 예시

가중평균 1.8m(경사지붕 기준) 넘는 사례

[ 2-1. 옥상 비가림 지붕 ‘설치 높이‘ 제한 (핵심 포인트) ]
“수도권은 제외 아닌가요?” 혹은 지붕을 얼마나 높게
지어도 되나요?“ 라는 질문이 많습니다. 실무적인 기준은
다음과 같습니다.

• 전국 어디서나 : 이번 대책은 지자체 조례가 아닌 국가
   법령인 ‘건축법 시행령‘을 개정하는 것이므로, 전국
   모든 지역에 동일하게 적용됩니다.

• 높이 제한 (가중평균 1.8m) : 무조건 높게 지을 수 있는
   것은 아닙니다. 통상적으로 지붕의 높이가 가중평균 1.8m
   (경사지붕 기준)를 넘지 않아야합니다. 만약 사람이
   거주할 수 있을 만큼 높게 짓는다면, 이는 비가림 시설이
   아닌 새로운 ‘층‘이나 ’방’으로 간주되어 층수와 면적에
   포함되어 여전히 처벌 대상이 될 수 있습니다.

• 용도 제한 : 벽을 세워 실내 거실이나 창고로 개조해서는
   안 됩니다. 순수하게 눈과 비를 ‘비가림 용도‘일 때만
   면적 제외 혜택을 받을 수 있습니다.




[ 2-2. 지붕이 1.8m보다 높다면?
                       “무조건 낮춰야 하나요?” ]
노후 주택의 경우 옥상 방수 때문에 지붕을 성인 키보다
높게 (1.8m 이상) 설치한 경우가 아주 많습니다.
이런 분들은 다음 두 가지 대안을 확인해야 합니다.

1. 한시적 특별법 활용 : 내 건물이 이전 글에서 설명한
     양성화 면적 기준 (단독 165m2~330m2, 다가구
     660m2) 안에 들어온다면, 높이가 1.8m를 넘어도
     이번 1년 한정 특별법을 통해 건물 전체를  정식으로
     합법화할 수 있습니다. 굳이 지붕을 낮추지 않아도
     구제받을 길이 열리는 것입니다. 하지만 정확한 사항은
     관할 구청 건축과에 반드시 확인하시기 바랍니다.


    ✍️ 단독주택 양성화 기준 : 165m2 과 330m2의
                                                차이점

          이전 글에서 단독주택 기준을 330m2로 소개해
         드렸는데요, 이번 2026 특별법(안)의 세부 지침을
         보면 독자분들이 꼭 구분해서 알아야 할 숫자가
         있습니다.

          * 165m2 이하 (일괄 구제): 이번 당정 협의의
             핵심으로, 이 면적 이하의 소규모 단독주택은
             지자체와 상관없이 전국 어디서나 우선적인
              양성화 대상이 됩니다.

          * 330m2 이하 (지자체 확대): 165m2를 초과
             하더라도 330m2이하인 경우라면, 각 지자체
             (시,군,구) 조례에 따라 양성화 대상에 포함될
             수 있습니다.
            

2. 높이 조정 공사 : 만약 특별법 대상 면적을 초과하여
     구제가 불가능한데 이행강제금 계속 나온다면, 지붕을
     철거하기보다 기둥을 일부 잘라 1.8m이하로 낮추는
      보수 공사를 통해 법적 기준 안으로 들어오는 것이
      현실적인 대안입니다.



** Tip : ‘무단증축’ 이행강제금, 얼마나 내야 하나? **
이행강제금 산출 방식은 다소 복잡하지만, 핵심은
시가표준액(건물값)과 위반 면적입니다.

1) 기본적인 계산 공식
이행강제금=1m2 시가표준액x50/100(50%)x위반면적

• 만약 옥상 지붕(비가림 시설)이 1.8m를 넘어서 위반
   건축물이 되었다면, 무단증축으로 그 지붕이 덮고 있는
   전체 면적에 대해 부과됩니다.

• 단, 주거용 건축물(연면적 60m2 이하 등 소규모)의 경우
   지자체 조례에 따라 부과 금액을 1/2 정도로 감경해
   주기도 한다고 합니다. 하지만 정확한 금액 확인을 위해서는
   관할 구청 건축과에 본인의 적발 사례가 무단증축인지
   문의하시는 것이 가장 확실합니다.


2) 실제 예시(이해 돕기)
* 만약 내 건물의 시가표준액이 m2당 100만원이고,
    옥상 지붕 면적이 30m2라면?

* 100만원 x 0.5 x 30m2 = 약 1,500만 원(감경 전 기준)

* 이는 단순 예시이며, 지붕(경량철골 등)은 건물 본체보다
    시가표준액이 훨씬 낮게 책정되므로 실제 금액은 이보다
    적을 수 있습니다. 정확한 금액 확인 위해서는 관할 구청
    건축과에 반드시 확인하시기 바랍니다.


3) 부과 횟수(가장 무서운 점)
• 과거에는 이행강제금 부과 횟수가 ‘총 5회‘ 등으로
   제한되어 있었으나, 현재는 2019년 4월 법 개정
   이후 위반 건축물부터는 시정될 때까지 ‘매년 1~2회‘
   평생 부과될 수 있습니다.


• 방수 지붕 하나 때문에 매년 수백만 원의 벌금을 평생
   내야 할 수도 있다는 뜻입니다.






[ 3. 외부 보일러실 무단 증축과 파격 혜택 ]
준공 이후 보일러를 밖으로 빼면서 작게 공간을 만든 경우
입니다. 그동안은 이 작은 공간 때문에 늘어난 면적만큼
‘주차장‘을 추가로 확보해야 해서 양성화가 사실상
불가능 했습니다.

• 파격 혜택 : 이번 특별법에서는 양성화로 인해 늘어난
    면적에 대해 추가 부설주차장 설치 의무를 면제해
     줍니다. (보일러실 고민 해결의 핵심입니다)

• 안전 기준(추가) : 주차장은 면제되지만, 보일러실인 만큼
    화재 안전(방화 구조) 기준은 지켜야 합니다.
    불에 타지 않는 재료로 마감되었는지 건축사의 확인이
    필요합니다.


# 사진3. 건물 외벽에 설치된 보일러실

[ 4. “11년 만의 기회’와 강력해진 사후 관리 ]
이번 조치는 2014년 이후 11년 만에 추진되는 역대 6번째
양성화입니다. 정부는 이번이 사실상 마지막 기회임을
강조하며 강력한 사후 관리 체계를 예고했습니다.

• 건축물 사후 점검제 : 준공 이후 발생하는 불법 행위를
    전문가가 수시로 점검합니다.

• 정보 시스템 운영 : 위반 건축물 정보를 투명하게 공개해
    거래 시 피해를 방지하고, 매수자가 이전 건축주에게
    책임을 물을 수 있는 법적 근거를 마련합니다.






[ 5. 양성화에서 철저히 제외되는 항목 ]
면적 기준을 충족하더라도 다음의 경우는 구제가 엄격히
제한됩니다.

1. 가구 수 쪼개기(방 쪼개기) : 수익을 위해 임의로 가구
     수를 늘린 경우.

2. 상습 위반자 : 과거 2014년 양성화 혜택을 받았던
     소유주가 다시 법을 어겼거나, 위반 사실을 인지하고
     매수한 경우.






[ 6. 마무리하며 : 2026년을 주목해야 하는 이유 ]
이번 2026년 특별법은 전국 위반 건축물이 약 14만 8천
동에 달하는 현실을 반영한 서민 구제책입니다. 물론 법을
성실히 준수해 온 분들과의 형평성 논란이 따를 수밖에
없는 정책이기도 합니다.

하지만 누수 방지를 위한 지붕이나 생계를 위한 작은 증축물
때문에 평생 이행강제금의 굴레에 갇힌 소유주들에게는
이번이 사실상 마지막 양성화 기회가 될 가능성이 높습니다.

본인의 건물이 단독,다가구,다세대 등의 기준에 부합하는지
미리 확인하시기 바랍니다.