서울시 건축 설계 필수 체크: 지하•필로티•실내에 설치된 공개공지 등의 면적에 대한 완화적용 기준 안내(고시 제2024-581호)

안녕하세요. 건축과 일상을 기록하는 aeh-note입니다.
오늘은 서울시에서 건축 설계를 하시는 건축사분들과
건축주분들께 매우 반가운, 하지만 자칫 놓치기 쉬운
공개공지 완화 적용 기준에 대해 자세히 정리해 보고자
합니다.


최근 서울특별시건축사회에서 발송된 공문에 따르면,
새로운 기준이 시행되었음에도 설계 현장에서 반영되지
않는 사례가 있다고 합니다. 어떤 내용인지 함께
살펴보겠습니다.


서울에서 건축 설계를 하시는 실무자분들이라면
공개공지 인센티브를 자주 다루실 텐데요. 특히 지하•
필로티•실내 공간에 조성하는 공개공지의 면적을 어떻게
인정받을지가 애매한 부분이었습니다.


2024년 11월 28일부터 시행된
서울특별시 제2024-581호가 바로 그 부분을 명확히
정리해 준 기준입니다. 시행된 지 1년이 훌쩍 지난 2026년
현재도, 현장에서 이 기준을 제대로 반영하지 못해 불이익을
보는 사례가 간혹 나오고 있어 다시 한번 정리해 드립니다.






[ 1. 공개공지 인센티브 기본 복습 ]

일정 규모 이상 건축물(주로 바닥면적 합계 5,000m2 이상)을 지을 때 시민 이용 가능한 공개공지를 설치하면 용적률과
높이 제한을 완화받을 수 있습니다.


대략적인 산식
• 용적률 완화:[1+(공개공지 면적 / 대지면적)]x기준 용적률
• 높이 제한 완화: 비슷한 비율 적용


일반 공개공지는 100% 면적 산입이 되지만, 지하•필로티•
실내 공간은 개방성과 접근성이 떨어진다는 이유로 예전에는
제한적으로만 인정됐습니다.






[ 2. 2024-581호의 핵심 변화 ]

이번 고시에 따라 아래 세 가지 유형에 대해 총면적의
1/3까지 완화 적용이 가능해졌습니다.

• 지하 선큰형 공개공지: 지하층에 개방감 있게 조성된 공간

• 필로티 구조로 구획된 공개공지
   : 건물을 띄워 만든 개방 공간

• 실내에 조성된 공개공지
   : 건물 내부지만 공공에 개방된 휴식 공간



실무 예시
대지면적 1,000 m2 건물에서 지하 선큰형 공개공지를
300m2 만들었다고 하면,
~  완화 적용 가능한 면적 = 300m2 x 1/3 = 100m2

이 100m2를 대지면적에 반영해 용적률을 계산하게
됩니다.

건축주 입장에서는 지하 공간을 단순히 창고나 주차장으로
쓰는 대신, 시민을 위한 휴게 공간으로 꾸밈으로써 상업적
가치(용적률 상향)를 얻을 수 있는 전략적인 기회가 됩니다.



사진 1. 서울특별시건축사회 수신회원 안내 공문(전문)

서울특별시건축사회 공문

이 공문은 서울특별시건축사회가 회원들에게 “개정 기준
시행 후에도 일부 설계에서 완화 적용이 제대로 반영되지
않고 있다”며 주의를 준 내용입니다. 설계 업무를 하실 때
반드시 참고하셔야 할 자료입니다.




사진 2. 서울특별시고시 제2024-581호 본문
            (서울시보 제4024호)

서울특별시고시 제2025-581호

고시 본문에서 지하 선큰형, 필로티 구조, 실내 조성
공개공지 각각 1/3 면적에 용적률•높이 완화를 명확히
규정하고 있습니다.






[ 3. 실무에서 꼭 챙겨야 할 체크리스트 ]

• 지하•필로티•실내 공개공지 면적 산정 시 완화 가능한
   1/3 부분을 명확히 구분해서 계산하세요.

• 도면에 해당 면적을 별도 표기하고, 산출 근거를 정리해
   두는 것이 심의•허가 시 큰 도움이 됩니다.

• 공개공지의 실제 이용 편의성(개방성, 접근성)을 높을수록
   심의에서 더 유리하게 인정받을 확률이 올라갑니다.

• 조경면적은 제외하고 산정한다는 점도 잊지 마세요.






[ 4. 실무자를 위한 추가 Q&A ]

Q1. 기존 건물을 리모델링할 때도 이 기준이 적용되나요?
A. 네, 증축이나 용도변경 등을 통해 새롭게 공개공지를
    조성하거나 변경하는 경우에도 이 고시 기준을 적용해
    용적률 완화를 검토할 수 있습니다. 기존 건축물의 가치를
    높이는 좋은 수단이 됩니다.

Q2. 지상 공개공지와 병행해서 설치하면 어떻게 되나요?
A. 지상에 설치된 공개공지는 기존처럼 100% 인정을
     받고, 추가로 설치하는 지하•필로티•실내 공간에
     대해서는 1/3을 합산하여 인센티브를 산정하게 됩니다.
     복합적인 설계 전략이 가능해진 셈입니다.






[ 마무리 ]
이번 고시는 도시의 입체적인 활용을 정리하는 취지를 담고
있습니다. 하지만 실무에서 이를 놓친다면 소중한 용적률
혜택을 버리는 셈이 됩니다. 현재 진행 중인 프로젝트가
있다면, 지하 혹은 실내 공간을 활용해 인센티브를 받을 수
있는지 꼭 재검토해 보시길 권장합니다.

건축사로서, 그리고 건축주로서 법규의 변화를 기민하게
파악하는 것이 곧 경쟁력입니다. 오늘 공유해 드린 내용이
설계안에 실질적인 도움이 되길 바랍니다.