2026년 해체 감리 대상 및 해체감리 비용 산출 예시와 절차 총정리 : 우리 집 철거 전 필수 체크

안녕하세요! 내 집 짓기의 설레는 시작은 기존 건물을 안전
하게 허무는 것부터 시작됩니다. 하지만 최근 건축물 관리법
이 대폭 강화되면서 ‘해체 감리‘라는 절차가 매우 까다로워
졌습니다.

지난 1월, 망원동 대수선 공사 현장에서 해체감리 지정
문제로 건축주분과 이야기를 나눴습니다. “그냥 허무는
건데 왜 감리가 필요하냐”, “생각지도 못한 추가 비용이
너무 부담된다”며 하소연하시던 모습이 기억에 남네요.

오늘은 건축주라면 반드시 알아야 할 해체감리 대상,
비용 산정 방식, 그리고 지정 절차까지 실무 경험을 담아
정리해 드립니다.



# 사진1.  2023년 서대문구 창천동 해체공사 철거 전 모습
              ”내 집 짓기의 첫 단추, 안전한 해체공사부터
                시작입니다.”

[ 1. 강화된 건축물 관리법, 왜 시작되었을까? ]

과거에는 건물 철거를 신축이나 대수선의 부수적인
작업으로 생각해 시공사가 알아서 허물고 바로 공사에
들어가는 식이었죠.

하지만 2021년 광주 학동 붕괴 사고와 같은 참사를 계기로
법이 강화되었습니다. 이제 일정 규모 이상의 건물을 철거할
때는 반드시 전문 감리자를 지정해 안전을 확인받아야
합니다. 이를 어길 경우 공사 중단은 물론 무거운 과태료가
부과될 수 있어 주의가 필요합니다.






[ 2. 해체 감리 대상: ’허가’와 ‘신고’의 결정적 차이 ]

모든 철거에 똑같은 기준이 적용되지는 않습니다. 건물의
규모와 위치에 따라 ‘허가 대상’과 ’신고 대상’으로 나뉘며,
이에 따라 감리 지정 여부가 갈립니다.


1. 건축물 해체공사 - ‘신고 대상’

•  주요구조부의 해체 없는 일부 해체: 내력벽, 기둥, 바닥,
    보, 지붕 등을 건드리지 않는 경우


•  다음에 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우

     가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물
     나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물
     다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물


•  그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우

1)  바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축
      또는 재축.  다만, 3층 이상 건축물인 경우에는
      증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의
      합계가  건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로
      한정한다.

2)  ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률‘에 따른 관리지역,
      농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이
      200m2미만이고 3층 미만인 건축물의 건축.
      다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의
      건축은 제외한다.

      가. 지구단위계획구역
      나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로
            정하는 구역

3)  연면적이 200제곱미터 미만이고
      3층 미만인 건축물의 대수선

4)  주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는
       대수선

5)  그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는
      건축물의 건축



2. 건축물 해체공사 - ‘허가 대상’

• 위 신고 대상을 제외한 모든 건축물


• 예외 조항 (신고 규모라도 허가받아야 하는 경우)

1)  해당 건축물 주변의 일정 반경 내에 버스 정류장,
     도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등 해당자치단체의
     조례로 정하는 시설이 있는 경우

2)  해당 건축물의 외벽으로부터 건축물의 높이에
      해당하는 범위 내에 해당 지방자치단체의 조례로
     정하는 폭 이상의 도로가 있는 경우

3)  그 밖에 건축물의 안전한 해체를 위하여 건축물의
      배치, 유동인구 등 건축물의 주변 여건을 고려하여
      해당 지방 자치단체의 조례로 정하는 경우






[ 3. 해체 절차 한눈에 보기 ]

1. 건축물 해체공사 ‘신고’절차

1) 해체계획서 작성: 전문 자격자(건축사, 기술사 등)의
                               검토 및 서명 날인
2) 신고서 제출: 해체 시작 3일 전까지 관할 시·군·구청에
                         제출합니다
3) 검토 및 신고필증 교부: 담당 공무원이 계획서를
                                        검토한 후 신고필증을
                                        발급합니다.
4) 해체작업 착수: 별도의 감리 지정 없이 착수 가능하나,
                            안전수칙을 준수해야 합니다.
5) 해체 완료 및 멸실 신고: 공사 종료 후 30일 이내에
                                         건축물대장 말소 신청을 합니다.
                                        

2. 건축물 해체공사 ‘허가’절차

1) 해체계획서 작성 및 전문가 검토: 건축사 또는 기술사의
                                                     확인을 반드시 받아야
                                                     합니다.
2) 허가 신청: 관할 지자체에 허가 신청서를 제출합니다.
3) 건축위원회 심의: 필요한 경우 안전성 확보를 위해 심의
                               단계를 거칩니다.
4) 해체공사 감리자 지정: (중요)지자체장이 직접 감리자를
                                       지정하며, 감리비용은 건축주가
                                       부담합니다.
5) 허가서 발급 및 착공 신고: 허가가 떨어지면 실제 공사
                                            착수 전 착공 신고를 해야
                                            합니다.
6) 해체 작업: 감리자의 상주 하에 안전하게 진행됩니다.
7) 완료 보고 및 멸실 신고: 공사 완료 후 감리 완료 보고서를
                                        첨부하여 멸실 신고를 진행합니다


   * 서류 종류는 비슷해 보이지만, 허가 대상은 ‘심의‘라는
      절차가 추가될 수 있어, 서류 준비부터 승인까지
      신고보다 훨씬 많은 시간이 소요됩니다. 일정을 충분히
      잡아야합니다. “특히 허가 대상의 경우, 감리자
      지정 절차와 심의 기간을 고려하여 최소 공사
      한 달 전부터 준비하시는 것을 추천드립니다.






[ 4.건축물 해체 관련서류 ]

1.해체 ‘허가 서류’

    1) 건축물 해체 허가 신청서
    2) 해체 계획서(전문가 검토서 포함)
    3) 현장 사진 및 도면
    4) 환경 관리 계획서
    5) 석면 조사 보고서(석면이 있는 경우)
    6) 건설 폐기물 적치 및 반출 계획서
    7) 주변 안전관리 대책(보행자 안전 통로 등)


2.해체 ’신고 서류’

    1) 건축물 해체 신고서
    2) 해체 계획서
    3) 석면 조사 보고서(석면이 있는 경우)
    4) 현장 사진 및 도면
    5) 기타 증빙 서류(해당 시)


    * 서류들은 지자체마다 요구하는 내용이 다를수 있으니
       반드시 해당구청 건축과에 확인하시기 바랍니다






[ 5.건축주가 가장 궁금해하는 '해체감리 비용' ]

비용은 건축주 입장에서 가장 민감한 부분이죠.
해체감리비는 기본적으로 ‘엔지니어링업체 사업 대가
기준'을 따릅니다

1) 산정 방식: 공사비 요율 방식 또는 실비정액가산방식중
                     실비정액가산방식 적용합니다.
                     (직접인건비+직접경비+제현장비+기술료
                       등을 합산하는 방식입니다)

2) 주의사항: 지자체 지정 감리의 경우 해당 지자체의
                    조례에 따라 별도의 요율이 적용될 수
                    있으므로, 해당 구청 건축과에 문의하는
                    것이 가장 정확합니다


# 사진2.  2026년 기준 해체감리비 산출 예시
               (실비정액가산방식)
               “감리비는 인건비, 경비, 제현장비, 기술료 등을
                합산한 법적 기준에 따라 투명하게 산정됩니다.”

* 산출기준: 공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와
                  대가기준(국토교통부 고시제2020-635호)

** 꼭 확인해주세요! **
“ 위에 기재된 해체감리비 산출내역은 특정 규모 현장의
   이해를 돕기 위한 산출 예시입니다. 실제 감리비는
   건물의 규모, 구조, 작업 난이도 및 관할 지자체의 협의
   결과에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 비용은 현장
   검토 후 안내가 가능하오니 참고용으로만 활용해 주시기
   바랍니다.“

    -  작업 일수: 8일 기준(상주 감리)

    -  해체감리비는 건축주와 협의하에 조정 가능함.
    -  공기 단축 또는 연장시 산출기준에 따라 조정함.
    -  지급 방법: 계약시 50%, 감리완료보고서 제출시 50%


** 직접 인건비 업무내용 **

# 사진3.  실제 굴삭기 철거 작업 모습
               2023년 창천동 철거 공사 진행 모습
              ”중장비가 투입되는 해체 작업은 순간의 방심이
               큰 사고로 이어질 수 있습니다. 감리자의 상주
               하에 안전 수칙을 준수하는 것이 결국 건축주의
               소중한 자산과 시간을 지키는 길입니다.”
          

[ 6.감리자 지정 절차: 누가 정하나요? ]

감리자를 누가 정하느냐는 앞서 살펴본 ‘허가’와 ‘신고‘의
구분에 따라 확연히 갈립니다.

1. 허가 대상(지자체 지정): 건축주가 선택할 수 없습니다.
    안전 관리의 객관성을 위해 해당 구,군청에서 심의를
    받을때 지자체 건축사협회가 명부에 등록된 1곳의
    건축사를 무작위(랜섬)로 감리자로 지정합니다.

2. 신고 대상(건축주 지정):
     별도의 지정 감리 없이 진행할 수 있기 때문에
     관리 비용이 절감될 수 있습니다.
     하지만 해체 계획서에 전문가 도장을 찍는 비용은
     별도로 발생합니다.


    👉🏾  신고 대상도 ‘안전 관리‘는 필수입니다.
      지자체에서 감리자를 지정하지 않을 뿐, 신고 대상도
      현장 상황에 따라 지자체 판단하에 비상주 감리가
       지정될 수 있으므로, 감리자가 없다고 방심하기보다
      시공사의 공사 과정을 더욱 면밀히 확인하셔야 합니다.
    
    




[ 7. 작성 후기 ]
해체 공사는 '뿌수는 작업'이 아니라 '새로운 가치를 세우기 위한 준비'입니다. 안전사고가 발생하면 건축주에게도
법적•금전적 책임이 따르는 만큼, 감리 절차를 아까운 비용이
아닌 ‘안전 보험‘이라 생각하시면 좋을듯합니다.